案件切入
买新房办按揭贷款，银行只做了抵押预告登记，借款人逾期还款后，银行能不能对房产主张优先受偿？这个问题在司法实践中曾经争议很大，邢君律师代理的这起案件就成功在二审改判支持了权利人的优先受偿权请求。
案情回顾
某某银行股份有限公司深圳分行起诉借款人徐某和开发商广东某某置业有限公司，要求解除借款合同、提前收回贷款，确认对抵押房产的优先受偿权并由借款人承担律师费。一审法院认为仅办理抵押预告登记未办理正式抵押登记，不支持银行的优先受偿权请求，也不支持律师费请求，某某银行深圳分行不服提起上诉，邢君律师作为二审委托诉讼代理人参与案件审理。
核心争议焦点
本案争议焦点为：仅办理抵押预告登记的商品房，权利人能否主张优先受偿权。
办案思路与亮点
梳理案件核心争议，针对一审法院不支持优先受偿权的理由，结合《民法典》担保制度解释的最新规定，整理了关键新证据：开发商已经办理涉案楼栋建筑物所有权首次登记，确认不存在预告登记失效的情形，同时结合法律规定提出本案符合享有优先受偿权的条件，应当认定抵押权自预告登记之日设立。
判决结果与案件信息
广东省惠州市中级人民法院经审理，采纳了代理意见，二审改判：维持一审关于解除合同、借款人偿还本息的判决，撤销一审不支持优先受偿权的判决，改判某某银行深圳分行对涉案抵押房产享有优先受偿权，同时驳回了银行关于律师费的上诉请求。
- 案号：(2021)粤13民终7651号
- 案由：金融借款合同纠纷
- 审理法院：广东省惠州市中级人民法院
- 裁判日期：2021年12月31日
本案适用法律
本案适用的核心法律条款为：
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”
实务建议
邢君律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：对于抵押权预告登记的优先受偿权主张，需要提前收集好建筑物所有权首次登记的相关证据，确认不存在预告登记失效的情形，准确适用现行有效的法律规定提出主张，才能最大程度维护自身合法权益。
常见疑问
- 问：如果开发商没办首次登记，权利人还能主张优先受偿吗？
答：根据司法解释的规定，如果尚未办理建筑物所有权首次登记，那么预告登记权利人主张优先受偿权的，法院不会支持。这种情况下开发商仍然需要承担阶段性保证责任。
- 问：预告登记多久会失效？
答：根据法律规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。如果不存在这种情形，就符合主张优先受偿权的条件。
本文由邢君律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。
