房价上涨，卖家反悔不卖房了，买家只能吃哑巴亏吗？深圳的伍某就遇到了这样的事，我们来看法院最终怎么裁判。
案情回顾
2015年4，伍某与谭某签订《二手房买卖合同》，约定谭某将位于深圳宝安区的一处房产以250万元的价格转让给伍某。伍某依约支付了定金，办理了首期款资金监管，银行也出具了按揭贷款确认书。但随后谭某拒绝履行赎楼义务，不再配合办理后续交易手续。伍某起诉至法院，要求解除合同、返还定金，并要求谭某按照合同约定支付总成交价20%的违约金即50万元。谭某上诉主张，伍某伪造合同申请高贷被银行撤销贷款，伍某构成根本违约，应当驳回伍某全部诉讼请求。
核心争议焦点
本案争议焦点为：卖方以买方办理高贷提交虚假材料为由，直接拒绝履行合同，是否构成根本违约，应否按合同约定支付总成交价20%的违约金？
办案思路与亮点
邢君律师接受伍某委托代理二审后，梳理全案证据发现，谭某对伍某办理高贷的事实是知情且同意的：双方签字确认的《二手楼交易资金监管协议》中，监管的首期款金额明显低于正常首付比例，谭某的委托代理人已经签字确认。谭某在一审中自认要求伍某额外支付2.5万元作为配合办理高贷的补偿，这也直接印证了谭某对高贷一事知情。
针对谭某主张伍某违约的意见，邢君律师提出：即便伍某办理高贷的行为存在瑕疵，谭某也应当依照法律规定行使权利，若谭某对履约安全产生不安，应当依法行使不安抗辩权，先中止履行并通知伍某，要求伍某提供担保或者恢复履约能力，而不能直接拒绝履行全部合同义务。谭某径行拒绝履行赎楼义务，已经构成根本违约，应当承担违约责任。该代理意见最终被二审法院全部采纳。
判决结果与案件信息
二审法院审理后，判决驳回谭某的上诉，维持一审判决：一、解除伍某与谭某签订的《二手房买卖合同》；二、谭某向伍某返还定金5.5万元；三、谭某向伍某支付违约金50万元；四、某某地产代理公司向伍某退还托管定金5000元；五、驳回伍某的其他诉讼请求。
案号：(2016)粤03民终9776号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
裁判日期：2016年9月23日
法律依据
本案裁判时适用《中华人民共和国合同法》，现行有效的法律依据为：
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
实务建议
邢君律师结合多年实务经验提醒：房屋买卖交易中，一方即便发现对方存在轻微履约瑕疵，也不能直接径行拒绝履行全部合同义务，应当依照法律规定途径行使权利，先催告对方改正、要求对方提供适当担保，否则径行拒绝履行会被认定为根本违约，需要承担合同约定的高额违约责任。交易双方都应当秉持诚实信用原则履行合同，不能因房价涨跌随意违约。
常见疑问
1、房价涨了卖家就可以随意反悔吗？
依法成立的合同对交易双方都具有法律约束力，卖家因房价上涨拒绝履行合同义务，会被认定为根本违约，买家有权要求解除合同，并按照合同约定主张违约金。司法实践中，法院会结合房价上涨的实际损失，支持合理的违约金请求。
2、约定总成交价20%的违约金一定会被法院支持吗？
如果违约方主张约定的违约金过高，需要违约方举证证明违约金确实过分高于守约方的实际损失，违约方无法举证的，法院不会支持调低违约金的请求。像本案中，房价上涨幅度较大，约定20%的违约金并未超过守约方的实际损失，因此法院予以支持。
本文由邢君律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。
